Die Zutaten der nächsten Finanzkrise

      Neu

      Zumindest für den Immobilienmarkt in Deutschland trifft das eher nicht zu: Die privaten Investoren können jetzt so langsam anfangen, Ihre Immobilienkäufe ab 2008 nach 10 Jahren neu zu finanzieren und dabei die Zinsen nun in schwindelerregend niedrige Regionen drücken. Da die Preise seit 10 Jahren so stark gestiegen sind, werden die alten Werte bankintern massiv nach oben korrigiert. Umso leichter gelingt die Anschlussfinanzierung. das wird auch in 2019 und evtl. in 2020 so bleiben, wenn die EZB nicht ausflippt. Und man kann sich 7-8 Jahre nach Darlehensabschluss über ein Forward-Darlehen auch niedrige Zinsen im Voraus sichern, also sind weitere Zeiträume ggf. safe, wenn man klug agiert. Ich habe 2013 was gekauft in München in guter Lage, der Wert ist jetzt in 2018 etwa doppelt so hoch. Und 2013 waren die Zinsen schon weit unter 3 %, jetzt liegen sie noch weit niedriger. Die gewerblichen Investoren wiederum unterlagen relativ hohen Anforderungen bei den Darlehen, das hat sich seit der Finanzkrise geändert. Zudem sagen alle Banker, mit denen man spricht, dass die EK-Hinterlegung der Immobilienkredite in Deutschland sehr hoch sei, weil viele Leute Eigenkapital untergebracht haben bzw unterbringen wollten und der Anteil an Fremdkapital gar nicht so hoch ist. ist ja auch logisch, da das Bargeld angelegt werden sollte (in "Betongold"). Das trifft inzwischen auch für die gewerblich agierende Immobilienwirtschaft zu, die natürlich erkannt hat, dass man Geld einsammeln und investieren kann. Das gab es vor 20 Jahren so noch nicht. Aber selbst wenn nach steigenden Zinsen die Werte in den TOP 7 Städten einbrechen würden, was ich eher für den Markt insgesamt (bei einzelnen Objekten sicher schon) nicht glaube, bleibt noch genug übrig, außer man war der letzte und hat unseriös kalkuliert/finanziert. Ich würde sogar soweit gehen, dass noch heute im Einzelfall der Kauf zB einer ETW in einer TOP 7 Stadt Sinn machen kann, wenn man sehr (!) geringe Renditerwartungen akzeptieren kann und der Anlagehorizont sehr lang ist. Sollte halt seriös finanziert sein und das Objekt muss passen. An letzterem wird es aber meist scheitern.

      Wie das bei anderen Immobilienmärkten weltweit aussieht, vermag ich nicht zu beurteilen, aber ich glaube, dass die Risiken aus anderen Ecken kommen wir Staatsschulden, Altlasten der Bad Banks, Italien/Euro, usw usw, das wird ja auch ausführlich in dem oben verlinkten Artikel beschrieben.

      Neu

      Die ungesunde Situation für ganze Staaten, Regierungen, Unternehmen, Investoren und Privatpersonen ist die Droge "billigstes Geld", welches einerseits dazu verleitet, auf Teufel komm raus Schulden zu machen, zu einer Schwemme an Liquidität führte, die irgendwohin fließen muss(te) und die Preise (ich spreche nicht von echten Werten!) für Immobilien, Kunst, Oldtimer UND bestimmte Uhren ins Uferlose explodieren ließ.

      Bescheiden dran sind die Menschen, deren Erspartes durch fehlende Verzinsungen und bestehende Inflation einem Schrumpfprozess unterliegt, der schon einer Teilenteignung gleich kommt.

      Der Rausch hält noch an, aber m.E. nach kann es nicht ewig so weiter gehen. Es sollte eine gesunde Balance zwischen einem risikofreien Ertrag aus angelegtem Geld und Preisentwicklungen bestehen, damit möglichst alle etwas davon haben. Geld muß wieder "etwas wert" sein und nicht nur Spekulationsobjekt.

      Die Blase wird platzen, nur weiß keiner genau, wann.

      Neu

      Die Blase wird wie alle Blasen platzen. Was den dt. Immobilienmarkt anbetrifft, so sollte man sich nicht täuschen lassen, nur weil man vor Jahren noch günstig gekauft hat. Wenn zwischen 2013 und 2018 die Werte verdoppelt wurden, dann zeigt das ja wohl eindeutig, wie groß die Blase an den Spitzenstandorten ist. Die Einkommen haben sich in der gleichen zeit nicht verdoppelt, auch nicht das Wachstum usw.. Lediglich die Geldmenge hat sich immens ausgeweitet und genau das ist das sichere Indiz für eine gewaltige Blase. Hinzu kommen große soziale Verwerfungen durch die Gentrifizierung. Aber zu allen Blasen gehört auch immer dazu, dass man sich das bis zum Schluss einfach schön redet. Auf das, was Banken daher reden, würde ich grundsätzlich nichts geben. Gerade deutsche Banken sitzen schon wieder auf einer großen Menge fauler Kredite, haben zu wenig Eigenkapital und sind international nicht wettbewerbsfähig. Bis heute ist die Krise von 2008 in den Büchern und ein Ende ist nicht in Sicht.

      Gruß,
      Walter
      "Ich bin ein Höhlenbewohner. Die Zimmer mit Aussicht überlasse ich Ihnen" - G. Bachmann

      Neu

      Dass es eine gewisse Blasenbildung bei den Wohnungspreisen gibt, sehe ich auch so. Es existiert aber keine parallele Kreditblase, wie vor 10 Jahren. Wenn bei steigenden Zinsen also die Preise am Immobilienmarkt um 20% sinken werden, ist das eine Art Wertberichtigung für viele oder der Gewinn entfällt. Aber es Plätzen nicht massenhaft faule Kredite.

      Neu

      Immobilienkrisen resultieren nicht immer nur aus Kreditkrisen. Der größte Immobiliencrash der Geschichte enstand, weil durch das sogenannte Plaza Abkommen auf einmal viel Geld in japanische Immobilien und Aktien floss. Das ist eigentlich eine Blaupause für eine mögliche Entwicklung in Deutschland. Die Politik und die Immobilienmogule reden uns ein, dass Angebot und Nachfrage der Grund für den Preisanstieg sei. Das ist Blödsinn und wird auch von der Politik kolpotiert. Bei den Großimobilien kam 2017 die Hälfte des Kapitals aus dem Ausland und auch Wohnimmobilien sind im Fokus ausländischer Investoren.

      Wir haben es darüber hinaus im erheblichen Umfang mit spekulativen Absichten zu tun, da Deutschland als sicherer Standort gilt und Investoren das Land bevorzugen.

      Das Platzen einer Blase bedeutet immer, dass plötzlich Geld abgezogen wird und das ist hier sehr schnell möglich, wenn sich die Stimmung dreht. Auslöser können z.B. Währungsturbulenzen oder eine beginnende Rezession sein. Der deutsche Immobilienmarkt ist an den Top Standorten längst kein rein regionaler Markt mehr, wo Papi und Mami sich ihr Häuschen oder ihre Wohnung kaufen. Die Preise werden sehr stark von ausländischem Kapital getrieben. Dessen Motive und Launen schaffen immer ein Momentum der Instabilität, was die weitere Entwicklung angeht. Die Zeiten, in denen wir "unter uns" waren sind auch hier lange vorbei. Mir scheint, dass im Gegensatz zu den Wertpapiermärkten, wo sich schon eine Art "new normal" mit Blick auf die expansive Geldpolitik eingestellt hat, der Immobilienmarkt noch in seiner Romantik von Wohnungsmangel und solider Finanzierung daher träumt. Das ist ein zusätzliches Risiko, den die Menschen werden von Ereignissen überrascht sein, die sie nicht auf dem Schirm haben.

      Gruß,
      Walter
      "Ich bin ein Höhlenbewohner. Die Zimmer mit Aussicht überlasse ich Ihnen" - G. Bachmann